Exonération des plus-values de cessions de logements par des non-résidents : le Conseil Constitutionnel a tranché

Il est rappelé qu’en application de l’article 150 U. II-1° du Code général des impôts (CGI), la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée.

Cependant, selon l’article 244 bis A. II.1° dudit Code, le cédant, personne physique, qui vend un bien immobilier situé en France à l’occasion de son départ à l’étranger ne peut pas bénéficier de l’exonération totale si, au jour de la cession réalisée dans un délai normal de vente, il n’est plus résident fiscal français.

Il ne peut alors prétendre qu’à l’exonération spécifique plafonnée à 150 000 € de la plus-value nette imposable, conformément à l’article 150 U. II-2° du CGI.

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 31 juillet 2017 par le Conseil d’État d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur cette différence de traitement des contribuables, cédant leur résidence principale, selon qu’ils sont ou non toujours fiscalement domiciliés en France à la date de la cession.

Dans sa décision n° 2017-668 QPC du 27 octobre 2017, le Conseil constitutionnel a tenu d’abord à préciser que si l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 prévoit que la loi « doit être la même pour tous, soit qu’elle protège, soit qu’elle punisse », ce principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon dissemblable des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que dans l’un et l’autre cas la disparité de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit.

En d’autres termes, les Sages ont estimé qu’en instituant des régimes d’exonération des plus-values immobilières différents pour les résidents fiscaux et certains non-résidents fiscaux, le législateur a entendu traiter de manière distincte des personnes placées dans des situations différentes au regard des règles d’imposition des revenus. Et d’affirmer que cette différence de traitement était en rapport avec l’objet de la loi et fondée sur des critères objectifs et rationnels.

En conclusion, le Conseil Constitutionnel a considéré que le deuxième alinéa du 2° du paragraphe II. de l’article 150 U. du CGI résultant de la loi de finances pour 2014 était conforme à la Constitution.

Par conséquent, le principe de l’exonération plafonnée à 150 000 € de la plus-value nette imposable pour la personne qui cède un bien immobilier situé en France, à l’occasion de son départ à l’étranger, a été entériné par les Sages.

Par Jean MARTIN, Consultant, ancien Inspecteur des Impôts