Empiétement sur un terrain voisin : la démolition, ça n’est plus automatique !

La Cour de cassation vient de mettre fin à sa jurisprudence, jugée trop sévère, sur la possibilité de demander la démolition d’un bâtiment en cas d’empiétement sur le terrain voisin.

Les faits, à l’origine de l’affaire, étaient les suivants : un propriétaire d’un atelier garage s’est vu assigné par ses voisins afin qu’ils démolissent son atelier dont un angle dépassait de 2 cm ! Les voisins ont obtenu gain de cause puisque la Cour d’appel de Bourges a imposé la démolition du garage. La Cour fait ici une application stricte de la jurisprudence alors en vigueur. En effet, depuis près de deux siècles la Cour de cassation considère que tout empiétement même minime sur la propriété voisine doit aboutir à la démolition de l’ouvrage. Par exemple elle avait, dans une décision du 20 mars 2002, cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait refusé une démolition au motif que l’empiétement était négligeable.

Le propriétaire avait alors formé un pourvoi en cassation. La Cour est venue casser la décision de la Cour d’appel et demander au juge d’effectuer un contrôle de proportionnalité. Dorénavant en cas d’empiétement les juges n’ont plus l’obligation d’ordonner la démolition. À noter que l’arrêt est rendu par la formation plénière de la troisième chambre civile ce qui lui confère la plus grande autorité.

Attention ! La Cour assouplit sa jurisprudence, mais cela ne signifie pas pour autant que vous obtiendrez gain de cause si vous formez une demande. Les juges analyseront la situation au cas par cas. Ainsi il vous est plus que conseillé de recourir à l’expertise et à l’expérience d’un avocat compétent en droit immobilier pour vous conseiller et vous accompagner selon votre situation.

Source : sosconso.blog.lemonde.fr, « pourquoi démolir un bâtiment, quand on peut le raboter ? » Rafaele Rivais, 22 novembre 2016 ; Arrêt 10 novembre 2016 3e chambre civile n°15-25113

Loueurs saisonniers : des nouvelles normes vous concernent !

Le régime de la location meublée saisonnière est en train de connaitre une importante révolution. En effet deux lois se sont penchées sur ce phénomène et sont venues réglementer certains aspects.

Le 7 octobre 2016 la loi numérique a été votée. Cette dernière a pour but de « renforce (r) les dispositions visant à la régulation et au contrôle de ce type de location » selon Roselyne CONAN, la responsable du pôle juridique à l’Anil.

Cette loi impose désormais à tous les loueurs de déclarer auprès de leur commune leur activité de location. Il n’existe donc plus de distinction entre résidence principale et résidence secondaire. Tous les loueurs saisonniers sont concernés !

Lors de cette déclaration le loueur se verra alors attribuer un numéro d’enregistrement qui devra figurer, obligatoirement, dans l’annonce de location.

Par ailleurs des règles de durée de location sont mises en place ainsi les résidences principales ne peuvent pas être louées plus de 120 jours par an. La loi met à la charge des agences immobilières ou des plateformes de location une obligation de vérification de ces mesures.

Enfin un article du projet de loi de financement de la sécurité sociale prévoit l’affiliation au RSI des loueurs en meublé non professionnels qui réalisent une activité de location saisonnière.

Pour l’instant seuls les professionnels étaient affiliés au RSI. Pour être considéré comme tel, des seuils avaient été fixés par la loi. Par exemple les recettes devaient être supérieures à 23000 euros. Il semblerait donc désormais qu’à côté des professionnels viennent s’ajouter les non professionnels de location saisonnière.

Un avocat compétent en droit fiscal et social pourra vous aider à voir plus clair parmi ses nouvelles normes. Il ne peut être que recommandé de faire appel à ses services eu égard les conséquences qui pourraient en découler : contrôle fiscal, rappel de cotisations…

Sources : www.lesechos.fr « Location meublée : en saisonnier les règles se durcissent » Anne-Sophie VION

Garantie décennale : la possibilité d’exclure contractuellement certains dommages

La garantie décennale vient garantir la réparation des dommages qui interviendraient après la réception des travaux. Elle concerne tous les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné. Cependant certains désordres peuvent être exclus de cette garantie. C’est ce qui a été décidé par la Cour de cassation dans un arrêt du 15 septembre 2016.

En l’espèce, le maitre de l’ouvrage avait convenu avec l’assureur qu’il prendrait seul en charge certains désordres. En effet, conscient du caractère inondable de la zone, le maitre d’œuvre avait exclu du champ de la police d’assurance les éventuels désordres qui pourraient résulter de l’infiltration de l’eau dans les locaux. Par la suite, les locaux ont été inondés. Les propriétaires se sont alors retournés contre le maitre d’œuvre et l’assureur pour obtenir réparation.

La Cour de cassation a fait application de l’article 1103 du Code civil (ancien article 1134) en faisant prévaloir la volonté des parties et ce même si le dommage portait atteinte à la solidité de l’ouvrage. Ainsi elle constate que « le maitre d’ouvrage renonçait à tout recours contre l’assureur pour toute conséquence dommageable qui pourrait résulter de l’infiltration d’eau dans ces locaux ». L’assureur est alors fondé a demandé à ce que le maitre d’œuvre la relève indemne des condamnations à son encontre.

Avant de conclure ce type de clause, il vous est conseillé d’avoir recours à l’expertise d’un avocat compétent en droit de l’immobilier pour veiller à la préservation de vos intérêts.

Le New York Times interroge Avocats Picovschi sur le marché immobilier français

La France, riche en propriétés historiques et châteaux, retient fréquemment l’intérêt d’investisseurs étrangers, notamment celui des américains pour le marché immobilier de luxe. Roxana POPESCU, journaliste du New York Times, s’est alors intéressé au marché immobilier français et plus particulièrement à un bien situé dans le département de la Mayenne. Après avoir décrit la visite du château de 600 m², elle donne un rapide aperçu du marché et mentionne des règles de base en matière d’achat immobilier en France. Elle nous avait contactés pour lui donner des précisions juridiques lors d’une interview.

Selon des experts, le marché immobilier en France ne s’est pas encore totalement remis de la crise économique de 2008. Les prix dans la région de la vallée de la Loire ont, de façon globale, considérablement chuté (20 à 30%), même s’ils semblent se stabiliser ces dernières années. De plus, de nouvelles interrogations sont apparues à la suite du vote des Britanniques pour quitter l’Europe. Toutefois, les experts s’accordent à dire qu’il est encore trop tôt pour en connaître les effets.

Interrogeant notre cabinet sur les bases pour acheter en France, l’article en rappelle quelques aspects principaux. Ainsi, les étrangers peuvent acheter en France sans restriction. Un notaire s’occupe des transactions immobilières, mais il est également conseillé d’être assisté par un avocat. Chaque vente comprend des frais de notaire, payés par l’acheteur, qui représentent au total 6 à 8% du prix d’achat. Ils se composent de la rémunération du notaire pour ses services, mais aussi des taxes reversées à l’État et aux collectivités locales, ou encore des frais de formalités et de publication. Les transactions sont réalisées en euros. Par ailleurs, les ventes sont généralement effectuées par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Enfin, il est rappelé que les étrangers peuvent obtenir des crédits immobiliers, même s’ils devront en principe fournir un apport personnel d’environ 20% du prix du bien immobilier.

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Agent immobilier évincé : responsabilité de l’acquéreur retenue en cas de faute

L’évincement d’une agence immobilière par un de ses concurrents est un fait courant en pratique. Furieux de perdre les commissions promises, les agents évincés n’hésitent pas à agir contre les vendeurs et des acquéreurs sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. Il faut savoir que leur responsabilité ne sera retenue que dans des circonstances particulières. C’est ce qu’a rappelé un arrêt émanant de la première Chambre civile de la Cour de cassation en date du 6 avril 2016 (n°15-14631).

Un aperçu du litige permettra de comprendre la solution.

Un couple de vendeurs avait mandaté une première agence immobilière pour la vente de leur bien immobilier avec une clause d’exclusivité. Suite à une visite, de potentiels acquéreurs ont émis une première offre à travers l’agence mandatée. À l’expiration de la période d’exclusivité, les acheteurs ont renouvelé leur proposition d’achat pour un prix supérieur, et ce, à travers une agence tierce également mandatée par les vendeurs.

La vente conclue par le biais de la seconde agence, l’agent concurrencé a recherché la responsabilité civile de vendeurs et des acquéreurs pour comportement déloyal « le privant fautivement de la commission à laquelle il avait droit ». Sauf que sa demande a été déboutée par les juges du fond. La décision a été confirmée devant la Cour de cassation.

Il résulte d’une jurisprudence constante (Cass. Ass. Plén. 9 mai 2008, n°07-12449), que les acquéreurs ne peuvent être tenus à réparation envers l’agent évincé que s’il a commis une faute prouvée (comportement fautif, manœuvres frauduleuses, etc.) lui faisant perdre ses commissions.

En cas de contentieux droit immobilier et/ou en droit de la construction, l’avis d’un expert est nécessaire et pourra faire vos droits en justice. Rapprochez-vous au plus d’un avocat habitué à connaître de ce type de contentieux.