Location courte durée : les nouvelles règles applicables

Depuis l’émergence des plateformes communautaires de location de logements entre particuliers, nombre d’entre vous n’hésitent plus à louer une chambre, un appartement, une maison, pour quelques jours, quelques semaines, une ou plusieurs fois par an. Avocats Picovschi revient sur ce phénomène et vous fait part des changements de législation qui concernent la location courte durée de votre résidence principale.

Jusqu’à présent, si le bien objet de la location était une résidence principale, elle n’avait pas besoin de faire l’objet d’une déclaration préalable. Mais les choses ne sont plus aussi simples ! En effet, un numéro d’enregistrement sera désormais attribué pour toutes les locations meublées de courte durée, sans quoi l’annonce sera retirée du site sur lequel vous l’aviez déposé. Par ailleurs, une autre mesure s’apprête à entrer en vigueur dès le 1er janvier 2018 pour quelques arrondissements de Paris : un plafonnement du nombre de jours où vous pouvez louer votre résidence principale. En parallèle, certains des plus gros sites de mise en relation bailleurs/locataires s’engagent à mettre en place à Paris un nouvel outil pratique et efficace : une limitation automatique de la durée annuelle de location des logements. Ce plafond est fixé à 120 jours par an. Au-delà, il faudra accomplir certaines formalités, sous peine d’être condamné à une amende de 50 000 euros.

Si vous êtes propriétaires, sachez qu’une loi existe déjà depuis plusieurs années et prévoit qu’une résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours dans l’année, au risque d’être considérée comme une résidence secondaire. Actuellement, plusieurs élus parisiens désirent voir ce plafond de 120 nuits par mois passer à 60. D’autres villes fonctionnent déjà ainsi : c’est le cas de New York, d’Amsterdam ou encore de Londres.

Si vous êtes locataires, n’oubliez pas que la sous-location de votre logement est soumise à l’autorisation préalable de votre propriétaire !

Enfin, depuis le mois de juillet 2016, tous les particuliers percevant un revenu via ces plateformes de location entre particuliers doivent impérativement le déclarer aux impôts. Dès 2019, ces sites auront l’obligation de communiquer à l’administration fiscale le montant des revenus réalisés.  Partir en vacances tout en amortissant ses frais, oui, mais attention à respecter toutes les conditions…

Avocats Picovschi vous informe des évolutions de la législation en matière immobilière et fiscale. N’hésitez pas à contacter un avocat pour optimiser fiscalement vos biens et placements immobiliers et comprendre l’étendue de vos droits en matière de location.

Source : Les Echos « Airbnb met en place un plafonnement automatique de la location au centre de Paris » de Christophe Palierse (2017.11.14)

Exonération des plus-values de cessions de logements par des non-résidents : le Conseil Constitutionnel a tranché

Il est rappelé qu’en application de l’article 150 U. II-1° du Code général des impôts (CGI), la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée.

Cependant, selon l’article 244 bis A. II.1° dudit Code, le cédant, personne physique, qui vend un bien immobilier situé en France à l’occasion de son départ à l’étranger ne peut pas bénéficier de l’exonération totale si, au jour de la cession réalisée dans un délai normal de vente, il n’est plus résident fiscal français.

Il ne peut alors prétendre qu’à l’exonération spécifique plafonnée à 150 000 € de la plus-value nette imposable, conformément à l’article 150 U. II-2° du CGI.

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 31 juillet 2017 par le Conseil d’État d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur cette différence de traitement des contribuables, cédant leur résidence principale, selon qu’ils sont ou non toujours fiscalement domiciliés en France à la date de la cession.

Dans sa décision n° 2017-668 QPC du 27 octobre 2017, le Conseil constitutionnel a tenu d’abord à préciser que si l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 prévoit que la loi « doit être la même pour tous, soit qu’elle protège, soit qu’elle punisse », ce principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon dissemblable des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que dans l’un et l’autre cas la disparité de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit.

En d’autres termes, les Sages ont estimé qu’en instituant des régimes d’exonération des plus-values immobilières différents pour les résidents fiscaux et certains non-résidents fiscaux, le législateur a entendu traiter de manière distincte des personnes placées dans des situations différentes au regard des règles d’imposition des revenus. Et d’affirmer que cette différence de traitement était en rapport avec l’objet de la loi et fondée sur des critères objectifs et rationnels.

En conclusion, le Conseil Constitutionnel a considéré que le deuxième alinéa du 2° du paragraphe II. de l’article 150 U. du CGI résultant de la loi de finances pour 2014 était conforme à la Constitution.

Par conséquent, le principe de l’exonération plafonnée à 150 000 € de la plus-value nette imposable pour la personne qui cède un bien immobilier situé en France, à l’occasion de son départ à l’étranger, a été entériné par les Sages.

Par Jean MARTIN, Consultant, ancien Inspecteur des Impôts

Le dispositif Pinel prolongé mais recentré

Le dispositif d’investissement locatif Pinel, qui devait s’éteindre fin 2017, est reconduit dans le cadre du Projet de loi de finances pour 2018. Mais ce produit de défiscalisation, qui donne droit à une réduction d’impôt variable en fonction de la durée de l’investissement, voit son périmètre restreint. Avocats Picovschi fait le point sur les aménagements qui doivent voir le jour l’an prochain.

Investisseurs et promoteurs peuvent être rassurés : l’investissement en loi Pinel sera bien prorogé par le Projet de loi de finances (PLF) pour 2018, comme annoncé dans le programme logement du chef de l’Etat. Ce dispositif, qui permet à un contribuable (particulier ou SCPI) de bénéficier d’une réduction d’impôt en mettant en location avec des loyers plafonnées, dans le neuf ou l’ancien à rénover, se poursuivra jusqu’au 31 décembre 2021. Si toutefois le document budgétaire en cours d’examen au Parlement est validé dans les termes actuels.

  • Un dispositif recentré sur les « zones tendues »

En l’état, le périmètre du dispositif fait à nouveau l’objet d’un remodelage. Son champ est en effet restreint aux seules zones A, Abis et B1, à savoir les zones les plus tendues du territoire où l’offre en logement est inférieure à la demande. La zone B2, et certaines villes de la zone C qui étaient devenues éligibles au dispositif moyennant un agrément du représentant de l’Etat dans la région, ne le seront donc plus dès l’an prochain. Ce sont donc quelque « huit millions de Français (qui) s’apprêtent à être rayés de la carte du Pinel », affirme de son côté le magazine Challenges. Dans de petites villes mais aussi de taille moyenne, comme Saint-Etienne, Poitiers, Le Mans ou encore Angers.

Néanmoins, l’essentiel de l’avantage fiscal demeure donc inchangé, à savoir la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans), à partir de 12% et susceptible de monter jusqu’à 21%. Tout comme la possibilité de louer à ses descendants ou ascendants. En cas de difficultés avec l’administration,  Avocats Picovschi peut vous prêter main forte, grâce à son expertise des questions fiscales.

Sources : Projet de loi de finances pour 2018, Challenges « Immobilier : les 900 villes victimes du Pinel » (6/10/2017).

Politique immobilière de l’État : une nouvelle stratégie sur les rails

Avocats Picovschi revient sur le chantier de la refonte de la politique immobilière de l’État (PIE), entamée l’an dernier et dont le modèle de financement pourrait être amélioré prochainement. Quand la stratégie patrimoniale des pouvoirs publics cherche l’équilibre, entre modernisation et amélioration du parc, sur fond de meilleure maîtrise des deniers publics.

Un patrimoine de plus de 65 milliards d’euros

Rationalisation et optimisation. Tels sont les maîtres mots de la réforme envisagée par l’État pour la gestion de son parc immobilier, qui représente plus de 65 milliards d’euros. La politique immobilière de l’État (PIE), engagée depuis 2005, concerne la gestion des murs dont il est propriétaire, comprenant des bureaux, des bâtiments techniques et des logements, mais aussi ses terrains. Ce qui représente, en tout, plus de 75 millions de mètres carrés.

Or ces biens mis à la disposition d’administrations, des ministères et des opérateurs publics, occupés ou vacants, ont un coût que les pouvoirs publics s’efforcent de contrôler le plus possible. La précédente réforme, opérée en 2016 en prenant acte de recommandations de la Cour des comptes, a conduit à la transformation de France Domaine en Direction de l’immobilier de l’État (DIE). Un changement de dénomination qui s’est accompagné d’une prise en compte spécifique des problématiques de performance énergétique et d’accessibilité du parc. Une meilleure centralisation du processus décisionnel a également été actée dans la foulée : le 27 février 2017, l’ex-Premier ministre Bernard Cazeneuve a ainsi adressé une circulaire aux préfets de région, leur enjoignant de prendre à cet échelon « les arbitrages immobiliers les plus pertinents », afin de coordonner au mieux la politique étatique. 

Une approche « patrimoniale et commerciale » de l’immobilier de l’Etat

Des parlementaires ont à leur tour présenté, en mars 2017, un rapport visant à améliorer deux aspects principaux de la PIE, pour disposer des données les plus fiables possibles sur l’état de ce parc. Outre une meilleure centralisation de cette politique autour de son organe de direction, la Direction immobilière de l’État (DIE), ils préconisent en outre d’accentuer davantage « l’approche patrimoniale et commerciale » de la gestion du parc, inspirée de l’optimisation patrimoniale classique des particuliers. L’optique est double : il s’agirait de valoriser en amont les biens mis en vente, afin d’en maximiser le coût de revient, mais aussi si possible de privilégier leur mise en location « pour générer des produits récurrents assurant la soutenabilité des dépenses immobilières ».

Ces propositions seront-elles suivies d’effet ? Dans la foulée de la parution du rapport, le ministère de l’Action et des comptes publics déclarait dans un communiqué daté de juin 2017, vouloir engager une « profonde réflexion quant à la bonne utilisation de l’immobilier de l’Etat ». À suivre, donc, avec Avocats Picovschi.

Sources : Sénat.fr, rapport sur la « Gestion du patrimoine immobilier de l’État », Le Moniteur (20/1/2016, Frédérique Vergne), Capital avec AFP (6/6/2017, Myriam Rivet, édité par Yves Clarisse), La Tribune (9/6/2017, Hugo Baudino)

Marché immobilier : les réformes annoncées

Nul doute, le gouvernement a hérité d’un marché de l’immobilier dynamique. En effet, en raison de nombreux dispositif avantageux tel que Pinel, il a été possible de booster ce secteur et favoriser l’investissement préféré des français.

Actuellement, le gouvernement sous la présidence d’Emmanuel Macron envisage des réformes notamment d’un point de vue fiscal dans ce secteur. En effet, il est fait mention de la transformation de l’impôt de solidarité sur la fortune en un impôt sur la fortune immobilière (IFI). Concrètement, l’idée consisterait à conserver les règles préexistantes concernant l’ISF à la différence qu’elles ne seraient appliquées qu’à l’égard de l’immobilier, quel que soit sa destination ou son usage.

Une étude a été récemment menée par le cabinet d’études économiques Xerfi qui affirme que cela n’aurait « aucun impact sur les résidences principales ». Toutefois, l’impact semblerait pouvoir se mesurer du point de vue de l’investissement locatif. En effet, dans cette hypothèse,  la taxation serait maintenue sur ce point alors que les valeurs mobilières auraient pour ambition de sortir de la base taxable. De ce fait, des inquiétudes émergent en ce sens que cela peut tendre à rendre le placement locatif moins attractif que les valeurs mobilières.

Par ailleurs, le Gouvernement se penche également sur de potentiels palliatifs permettant de minorer les conséquences potentiellement néfastes sur ce marché en « bonne santé ». En effet, le gouvernement émet l’hypothèse de sortir de cette base taxable l’investissement pierre papier notamment les SCPI. Ainsi, l’investissement locatif a vocation à vivre de beaux jours !

En parallèle, une autre mesure est en pourparlers. En effet, il s’agit de la mise en place d’un potentiel « Flat Taxe ». Il s’agirait d’une taxe unique de 30% sur les revenus perçus par les bailleurs au lieu de 45% à plus dans la plupart des cas en pratique.

Pour le moment, il ne s’agit que de discussions. AVOCATS PICOVSCHI suit avec attention l’avancement de cette réforme et ne manquera pas de vous informer de toute évolution.

Source : www.challenges.fr : « Les réformes promises par Macron vont-elles faire chuter les prix immobiliers? » le 23/06/2017