VEFA : Conséquences de la nullité du contrat de réservation sur la vente

L’achat en VEFA signifie que l’acquéreur s’engage à acheter un bien sur plan, c’est-à-dire en état futur d’achèvement. Cette forme moderne d’achat implique le respect de diverses formalités. En effet, lorsque l’acquéreur est parvenu à un accord avec le vendeur (le promoteur) sur la vente d’un logement en VEFA, c’est-à-dire d’un logement à construire, il est recommandé de signer un contrat de réservation. Ce contrat engage le vendeur, si le programme est commencé, à réserver un logement à l’acquéreur.

Cet engagement diffère de l’acte de vente en lui-même. En effet, lorsque l’ensemble des conditions ayant pour objectif d’aboutir à la vente sont réunies, alors il apparait nécessaire de conclure un contrat de vente. Cet acte a vocation de permettre à l’acquéreur de devenir propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

La Cour de cassation est intervenue afin de préciser la situation concernant ces contrats lorsque la validité de l’un vient à être remise en cause. En effet, dans un arrêt récent du 27 avril 2017 (Cass. 3e civ. 27-4-2017 n° 16-15.519), les juges ont considéré que « Le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement dressé ultérieurement ».

Ainsi, il en découle que la nullité du contrat de réservation n’est pas nécessairement de nature à remettre en cause la validité du contrat de vente. Cependant, la vente peut être remise en cause dans diverses autres hypothèses. Il convient de recommander aux acquéreurs la plus grande prudence.

En effet, le contrat de VEFA est assurément un contrat complexe. De par ces spécificités, il a vocation à mettre à la charge des acquéreurs et des vendeurs un grand nombre d’obligations destinées à sécuriser l’opération envisagée. Si vous êtes sur le point de signer un contrat de VEFA, n’hésitez pas à faire appel à un avocat afin d’obtenir des conseils avisés en la matière. Toutefois, si un problème intervient ou que vous souhaitez remettre en cause la validité du contrat, AVOCATS PICOVSCHI se charge de vous accompagner dans vos démarches.

Source : www.efl.fr : « Vefa : la nullité du contrat de réservation n’emporte pas nécessairement celle de l’acte de vente » par Florence GALL-KIESMANN, le 01/06/2017

Acquéreurs, vendeurs : Les données cadastrales d’un bien immobilier, enfin disponibles !

Depuis le 1er mai 2017, il est enfin possible pour les potentiels acquéreurs ou vendeurs d’avoir accès à toutes les données cadastrales d’un bien immobilier dans un rayon de 50m à 20 km. Profitez de ce cadeau de l’administration fiscale, qui vous donne toutes les cartes en main avant d’investir dans un bien immobilier. Explications sur cette nouvelle disposition.

En 2013, l’administration fiscale avait créé un service en ligne dénommé Patrim, sur lequel les contribuables pouvaient récolter les informations principales anonymisées sur les transactions immobilières. Cette plateforme permettait entre autres d’obtenir une évaluation de son bien.

Grâce à une loi pour une République numérique en date du 7 octobre 2016, ces informations sont désormais accessibles sur la plateforme pour tout contribuable, et notamment pour les potentiels acquéreurs ou vendeurs qui souhaiteraient connaître la valeur d’un bien immobilier. Comment ce service fonctionne-t-il ?  Il suffit simplement dans un premier temps de fournir son numéro fiscal ainsi que son revenu fiscal de référence, puis de remplir les informations escomptées (nombre de pièces, superficie, localisation, etc.). Suite à ces démarches, toutes les informations relatives aux biens situés dans un rayon de 50m à 20km répondant aux critères renseignés seront fournies. À noter que cette disposition inclut les informations cadastrales (adresse complète du bien immobilier, année de construction, surface, dates et prix de vente remontant à 5 ans auparavant, etc.)

En revanche, il convient tout de même de préciser qu’un tel accès aux données n’est possible que dans certaines conditions, puisqu’il est accessible dans le cadre d’une procédure fiscale et administrative, telle qu’une succession, une donation, une expropriation, ou encore dans le cadre d’une déclaration portant sur l’ISF. D’autre part, ce service présente quelques exigences, puisqu’il est limité à cinquante consultations tous les trois mois.

Futurs acheteurs/vendeurs, profitez de ce service gratuit qui vous permettra de connaître la valeur d’un bien que vous souhaitez acquérir, ou celle de votre bien si vous comptez vous en séparer !

Source : www.mon-immeuble.com, « Transactions immobilières : L’administration fiscale ouvre l’accès aux données », le 03/05/2017 par Mon immeuble.

L’action en démolition : l’application de la réforme, c’est maintenant !

La récente loi Macron du 6 aout 2015 a considérablement restreint le champ d’application de l’action en démolition qui peut être engagée par les tiers sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme.

Conformément à la législation antérieure, il était possible pour le juge civil d’ordonner la destruction des constructions édifiées conformément à un permis de construire lorsque celui-ci a été annulé par le juge administratif.  En effet, les constructions étant devenues illégales à l’issue d’un contentieux engagé par des tiers, le juge se devait de faire table rase !

Cependant, la jurisprudence de la Cour de cassation est intervenue pour assouplir ces possibilités de démolition en jugeant que l’obtention d’un permis de régularisation pouvait faire obstacle à la mise en œuvre de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme.

La loi Macron est allée encore plus loin en ajoutant une nouvelle condition à l’exercice de toute action en démolition. En effet, celle-ci ne pourra dorénavant plus être engagée que si la construction se situe dans une zone bénéficiant d’un régime de protection. Concrètement, cela concerne les zones les plus sensibles du point de vue patrimonial, environnemental, ou des risques. De ce fait, la démolition n’est donc plus le principe puisqu’elle a vocation à intervenir que dans des cas exceptionnellement prévus par les textes.

La Cour de cassation, par un arrêt fraichement rendu le 23 mars 2017, a jugé que les dispositions de la loi Macron du 6 août 2015 qui réduisent les possibilités de démolition d’une construction édifiée sur le fondement d’un permis de construire annulé, s’appliquent immédiatement. En effet, elles ont vocation aussi à s’appliquer aux procédures juridictionnelles en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi.

Dans cet arrêt la problématique portait sur la question de savoir si ces nouvelles dispositions étaient opposables à l’auteur d’un recours introduit avant l’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015 et dont l’instruction est toujours en cours à cette date.

La Cour de cassation a donc répondu par l’affirmative. Il en découle que les possibilités d’enclenchement de l’action en démolition se réduisent davantage telle une peau de chagrin.

Le contentieux administratif étant complexe, l’avocat compétent en droit de l’urbanisme vous conseille utilement pour toutes problématiques relatives au permis de construire. N’hésitez pas à faire appel à AVOCATS PICOVSCHI afin que vous puissiez bénéficier de l’assistance d’un avocat compétent en cette matière.

Source : www.legisfrance.gouv.fr : Civ 1ère, 23 mars 2017, 16-11.081, Publié au bulletin, www.lemonde.fr « Construction illégale, démolition impossible ! Le retour… »

Régularisation de permis de construire et achèvement de travaux

Le Conseil d’État dans une décision récente du 22 février 2017 a précisé le champ d’application de la régularisation d’un permis de construire en fonction de l’état d’avancement des travaux. En effet, il a été admis que le juge puisse accepter la régularisation d’un permis entaché de vice sans pour autant que la construction soit impérativement achevée.

Concrètement, le code de l’urbanisme à l’article L600-5-1 considère que le juge peut surseoir à statuer et inviter le justiciable à régulariser le permis de construire qui lui a été délivré en sollicitant un permis modificatif. En effet, cette possibilité est offerte lorsque le vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé. Alors vous vous demandez surement s’il est possible de régulariser un tel vice lorsque les travaux autorisés par le permis de construire sont achevés.

Saisi en cassation, le Conseil d’État répond à cette problématique en estimant que l’article L.600-5-1 « ne subordonne pas, par principe, cette faculté de régularisation à la condition que les travaux autorisés par le permis de construire initial n’aient pas été achevés ».

De ce fait, il en découle que l’état d’avancement des travaux n’est pas à prendre en compte par le juge dans l’hypothèse d’une régularisation du permis de construire. En effet, il appartient simplement au juge d’apprécier si, eu égard à la nature et à la portée du vice entraînant son illégalité, cette régularisation est possible.

Le contentieux administratif étant complexe, l’avocat compétent en droit de l’urbanisme vous conseille utilement pour toutes problématiques relatives au permis de construire. N’hésitez pas à faire appel à AVOCATS PICOVSCHI afin que vous puissiez bénéficier de l’assistance d’un avocat compétent en la matière.

Source : Jean-Marc Pastor, La régularisation d’un permis peut se faire après l’achèvement des travaux, Dalloz Actualité, 14 mars 2017

Empiétement sur un terrain voisin : la démolition, ça n’est plus automatique !

La Cour de cassation vient de mettre fin à sa jurisprudence, jugée trop sévère, sur la possibilité de demander la démolition d’un bâtiment en cas d’empiétement sur le terrain voisin.

Les faits, à l’origine de l’affaire, étaient les suivants : un propriétaire d’un atelier garage s’est vu assigné par ses voisins afin qu’ils démolissent son atelier dont un angle dépassait de 2 cm ! Les voisins ont obtenu gain de cause puisque la Cour d’appel de Bourges a imposé la démolition du garage. La Cour fait ici une application stricte de la jurisprudence alors en vigueur. En effet, depuis près de deux siècles la Cour de cassation considère que tout empiétement même minime sur la propriété voisine doit aboutir à la démolition de l’ouvrage. Par exemple elle avait, dans une décision du 20 mars 2002, cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait refusé une démolition au motif que l’empiétement était négligeable.

Le propriétaire avait alors formé un pourvoi en cassation. La Cour est venue casser la décision de la Cour d’appel et demander au juge d’effectuer un contrôle de proportionnalité. Dorénavant en cas d’empiétement les juges n’ont plus l’obligation d’ordonner la démolition. À noter que l’arrêt est rendu par la formation plénière de la troisième chambre civile ce qui lui confère la plus grande autorité.

Attention ! La Cour assouplit sa jurisprudence, mais cela ne signifie pas pour autant que vous obtiendrez gain de cause si vous formez une demande. Les juges analyseront la situation au cas par cas. Ainsi il vous est plus que conseillé de recourir à l’expertise et à l’expérience d’un avocat compétent en droit immobilier pour vous conseiller et vous accompagner selon votre situation.

Source : sosconso.blog.lemonde.fr, « pourquoi démolir un bâtiment, quand on peut le raboter ? » Rafaele Rivais, 22 novembre 2016 ; Arrêt 10 novembre 2016 3e chambre civile n°15-25113