Exonération des plus-values de cessions de logements par des non-résidents : le Conseil Constitutionnel a tranché

Il est rappelé qu’en application de l’article 150 U. II-1° du Code général des impôts (CGI), la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée.

Cependant, selon l’article 244 bis A. II.1° dudit Code, le cédant, personne physique, qui vend un bien immobilier situé en France à l’occasion de son départ à l’étranger ne peut pas bénéficier de l’exonération totale si, au jour de la cession réalisée dans un délai normal de vente, il n’est plus résident fiscal français.

Il ne peut alors prétendre qu’à l’exonération spécifique plafonnée à 150 000 € de la plus-value nette imposable, conformément à l’article 150 U. II-2° du CGI.

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 31 juillet 2017 par le Conseil d’État d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur cette différence de traitement des contribuables, cédant leur résidence principale, selon qu’ils sont ou non toujours fiscalement domiciliés en France à la date de la cession.

Dans sa décision n° 2017-668 QPC du 27 octobre 2017, le Conseil constitutionnel a tenu d’abord à préciser que si l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 prévoit que la loi « doit être la même pour tous, soit qu’elle protège, soit qu’elle punisse », ce principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon dissemblable des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que dans l’un et l’autre cas la disparité de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit.

En d’autres termes, les Sages ont estimé qu’en instituant des régimes d’exonération des plus-values immobilières différents pour les résidents fiscaux et certains non-résidents fiscaux, le législateur a entendu traiter de manière distincte des personnes placées dans des situations différentes au regard des règles d’imposition des revenus. Et d’affirmer que cette différence de traitement était en rapport avec l’objet de la loi et fondée sur des critères objectifs et rationnels.

En conclusion, le Conseil Constitutionnel a considéré que le deuxième alinéa du 2° du paragraphe II. de l’article 150 U. du CGI résultant de la loi de finances pour 2014 était conforme à la Constitution.

Par conséquent, le principe de l’exonération plafonnée à 150 000 € de la plus-value nette imposable pour la personne qui cède un bien immobilier situé en France, à l’occasion de son départ à l’étranger, a été entériné par les Sages.

Par Jean MARTIN, Consultant, ancien Inspecteur des Impôts

Le dispositif Pinel prolongé mais recentré

Le dispositif d’investissement locatif Pinel, qui devait s’éteindre fin 2017, est reconduit dans le cadre du Projet de loi de finances pour 2018. Mais ce produit de défiscalisation, qui donne droit à une réduction d’impôt variable en fonction de la durée de l’investissement, voit son périmètre restreint. Avocats Picovschi fait le point sur les aménagements qui doivent voir le jour l’an prochain.

Investisseurs et promoteurs peuvent être rassurés : l’investissement en loi Pinel sera bien prorogé par le Projet de loi de finances (PLF) pour 2018, comme annoncé dans le programme logement du chef de l’Etat. Ce dispositif, qui permet à un contribuable (particulier ou SCPI) de bénéficier d’une réduction d’impôt en mettant en location avec des loyers plafonnées, dans le neuf ou l’ancien à rénover, se poursuivra jusqu’au 31 décembre 2021. Si toutefois le document budgétaire en cours d’examen au Parlement est validé dans les termes actuels.

  • Un dispositif recentré sur les « zones tendues »

En l’état, le périmètre du dispositif fait à nouveau l’objet d’un remodelage. Son champ est en effet restreint aux seules zones A, Abis et B1, à savoir les zones les plus tendues du territoire où l’offre en logement est inférieure à la demande. La zone B2, et certaines villes de la zone C qui étaient devenues éligibles au dispositif moyennant un agrément du représentant de l’Etat dans la région, ne le seront donc plus dès l’an prochain. Ce sont donc quelque « huit millions de Français (qui) s’apprêtent à être rayés de la carte du Pinel », affirme de son côté le magazine Challenges. Dans de petites villes mais aussi de taille moyenne, comme Saint-Etienne, Poitiers, Le Mans ou encore Angers.

Néanmoins, l’essentiel de l’avantage fiscal demeure donc inchangé, à savoir la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans), à partir de 12% et susceptible de monter jusqu’à 21%. Tout comme la possibilité de louer à ses descendants ou ascendants. En cas de difficultés avec l’administration,  Avocats Picovschi peut vous prêter main forte, grâce à son expertise des questions fiscales.

Sources : Projet de loi de finances pour 2018, Challenges « Immobilier : les 900 villes victimes du Pinel » (6/10/2017).

Les nouveaux barèmes de l’impôt sur le revenu en 2018

Le gouvernement prévoit, dans le Projet de loi de finances pour 2018, d’indexer le barème de l’impôt sur le revenu sur l’inflation, et en conséquence d’augmenter les tranches de 1%. En effet, les cinq tranches d’imposition sont mises à jour afin de tenir compte de l’évolution naturelle des revenus, mais également de la hausse du coût de la vie. Cette pratique avait été mise en veille lors du précédent mandat présidentiel.

Le nouveau barème de l’IR 2018 sera donc le suivant :

  • De 0 € à 9 807 € : 0%
  • De 9 807 € à 27 086 € : 14%
  • De 27 086 € à 72 617 € : 30%
  • De 72 617 € à 153 783 € : 41%
  • Plus de 153 783 € : 45%

Par ailleurs, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, initialement prévu pour 2018, a été reporté à 2019. Ce dispositif permettra de déduire l’IR chaque mois directement sur votre bulletin de paie ou votre pension de retraite, permettant ainsi de supprimer le décalage d’un an existant aujourd’hui entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt.

En parallèle, d’autres mesures intéressant les contribuables doivent entrer en vigueur.

L’augmentation du plafond de la pension alimentaire versée à un enfant majeur non compté à charge pouvant être déduite des revenus : le plafond pour 2017 est fixé à 5 738 euros et passera à 5 795 euros. Pour rappel, cette pension est versée quand l’enfant majeur est dans l’incapacité de subvenir seul à ses besoins.

L’augmentation du plafond de la réduction d’impôt liée au quotient familial : Le budget 2018 n’a pas modifié le mécanisme de la décote par rapport à l’an dernier. Les seuils ont en revanche été revalorisés également de 1%. Le calcul varie en fonction de la situation familiale du contribuable.

Enfin, en 2017, la majorité des revenus sont soumis au barème de l’IR. Mais dès 2018, la situation va changer puisque les revenus du capital et de l’épargne seront soumis à la flat tax, le fameux prélèvement forfaitaire unique de 30% voulu et instauré par le gouvernement. Autant de nouveautés dont Avocats Picovschi vous tiendra régulièrement informés.

Evasion fiscale : ce que prévoit la convention multilatérale « BEPS »

Avocats Picovschi revient sur l’adoption de la convention fiscale multilatérale « BEPS », ou « instrument multilatéral », par 68 États dont la France, en juin 2017. L’objectif de ce texte : limiter les possibilités de fraude fiscale.

Pas moins de 68 États (dont la France, l’Allemagne, la Suisse, le Luxembourg, les Pays-Bas, mais aussi Israël, Hong Kong, Singapour ou les Seychelles) ont signé le 7 juin 2017 au siège de l’OCDE à Paris une convention multilatérale, visant à limiter les possibilités de fraude fiscale par des entreprises multinationales.

Mise en œuvre du programme contre l’érosion des bases fiscales

Partie intégrante du programme de l’OCDE de lutte contre l’érosion des bases fiscales et le transfert des bénéfices pour échapper à l’impôt (le projet « Base Erosion and Profit Shifting », ou « BEPS »), la convention multilatérale, aussi qualifiée d’ « instrument multilatéral », a en ligne de mire les pratiques de chalandage fiscal ou « treaty shopping » de certains grands groupes et de contribuables fortunés, qui choisissent de s’implanter dans un pays en vue de bénéficier de conventions fiscales avantageuses.

En outre, ce texte qui s’inscrit dans le prolongement de la traque de l’organisation contre les paradis fiscaux a pour objectif de prévenir l’utilisation abusive des conventions fiscales et d’améliorer le règlement des différends, notamment en généralisant un recours à l’arbitrage, « tout en garantissant un degré suffisant de souplesse pour ainsi prendre en compte les politiques fiscales spécifiques relatives aux conventions fiscales » selon l’OCDE.

Modification des conventions bilatérales existantes

Mais sa principale spécificité est de modifier directement à la marge les plus de 1 500 conventions bilatérales existantes, en imposant une nouvelle « lecture » de ces textes, tout en évitant de les renégocier au cas par cas. Ce qui pourrait néanmoins compliquer leur mise en œuvre. Gare aux opérations fiscales risquées, donc. Si vous vous interroger sur les questions liées à la double imposition ou l’optimisation fiscale,  qui mieux que l’avocat fiscaliste pour vous conseiller. Ne manquez pas l’actualité juridique dans ces domaines, avec Avocats Picovschi.

Sources : OCDE, présentation de la Convention multilatérale pour la mise en œuvre des mesures relatives aux conventions fiscales pour prévenir le BEPS ; Les Échos, 7/6/2017, Richard Hiault ; Le Monde, 7/6/2017, Anne Michel

Politique immobilière de l’État : une nouvelle stratégie sur les rails

Avocats Picovschi revient sur le chantier de la refonte de la politique immobilière de l’État (PIE), entamée l’an dernier et dont le modèle de financement pourrait être amélioré prochainement. Quand la stratégie patrimoniale des pouvoirs publics cherche l’équilibre, entre modernisation et amélioration du parc, sur fond de meilleure maîtrise des deniers publics.

Un patrimoine de plus de 65 milliards d’euros

Rationalisation et optimisation. Tels sont les maîtres mots de la réforme envisagée par l’État pour la gestion de son parc immobilier, qui représente plus de 65 milliards d’euros. La politique immobilière de l’État (PIE), engagée depuis 2005, concerne la gestion des murs dont il est propriétaire, comprenant des bureaux, des bâtiments techniques et des logements, mais aussi ses terrains. Ce qui représente, en tout, plus de 75 millions de mètres carrés.

Or ces biens mis à la disposition d’administrations, des ministères et des opérateurs publics, occupés ou vacants, ont un coût que les pouvoirs publics s’efforcent de contrôler le plus possible. La précédente réforme, opérée en 2016 en prenant acte de recommandations de la Cour des comptes, a conduit à la transformation de France Domaine en Direction de l’immobilier de l’État (DIE). Un changement de dénomination qui s’est accompagné d’une prise en compte spécifique des problématiques de performance énergétique et d’accessibilité du parc. Une meilleure centralisation du processus décisionnel a également été actée dans la foulée : le 27 février 2017, l’ex-Premier ministre Bernard Cazeneuve a ainsi adressé une circulaire aux préfets de région, leur enjoignant de prendre à cet échelon « les arbitrages immobiliers les plus pertinents », afin de coordonner au mieux la politique étatique. 

Une approche « patrimoniale et commerciale » de l’immobilier de l’Etat

Des parlementaires ont à leur tour présenté, en mars 2017, un rapport visant à améliorer deux aspects principaux de la PIE, pour disposer des données les plus fiables possibles sur l’état de ce parc. Outre une meilleure centralisation de cette politique autour de son organe de direction, la Direction immobilière de l’État (DIE), ils préconisent en outre d’accentuer davantage « l’approche patrimoniale et commerciale » de la gestion du parc, inspirée de l’optimisation patrimoniale classique des particuliers. L’optique est double : il s’agirait de valoriser en amont les biens mis en vente, afin d’en maximiser le coût de revient, mais aussi si possible de privilégier leur mise en location « pour générer des produits récurrents assurant la soutenabilité des dépenses immobilières ».

Ces propositions seront-elles suivies d’effet ? Dans la foulée de la parution du rapport, le ministère de l’Action et des comptes publics déclarait dans un communiqué daté de juin 2017, vouloir engager une « profonde réflexion quant à la bonne utilisation de l’immobilier de l’Etat ». À suivre, donc, avec Avocats Picovschi.

Sources : Sénat.fr, rapport sur la « Gestion du patrimoine immobilier de l’État », Le Moniteur (20/1/2016, Frédérique Vergne), Capital avec AFP (6/6/2017, Myriam Rivet, édité par Yves Clarisse), La Tribune (9/6/2017, Hugo Baudino)